Was wird abgeschrieben?
Bei einer vermieteten Immobilie ist grundsätzlich der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten relevant. Grund und Boden unterliegt keiner planmäßigen Gebäude-AfA. Damit hängen Bemessungsgrundlage und Kaufpreisaufteilung unmittelbar zusammen.
Typisierte Gebäude-AfA
Das Einkommensteuergesetz verwendet für Gebäude typisierte Prozentsätze, die unter anderem vom Fertigstellungszeitpunkt und der Gebäudeart abhängen. Diese Typisierung vereinfacht die Besteuerung, muss aber nicht in jedem Einzelfall der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechen.
Tatsächliche kürzere Nutzungsdauer
Für bestimmte Fälle erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine AfA entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn diese kürzer als der typisierte Zeitraum ist. Das eröffnet Potenzial, verlangt aber eine belastbare Tatsachengrundlage und einen überzeugenden Nachweis.
AfA als Teil einer Gesamtbetrachtung
Eine höhere jährliche AfA kann die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung mindern. Ob und in welcher Höhe daraus ein persönlicher Liquiditätsvorteil entsteht, hängt jedoch unter anderem von Einkommen, Finanzierung, Eigentumsstruktur und individueller Steuersituation ab.